Un an après leur première apparition dans la série Issuer’s Corner de Educate & Explore, nous avons repris contact avec l’équipe du Scott McGillivray Real Estate Fund afin d’en savoir plus sur leurs stratégies d’acquisition immobilière.

Le Scott McGillivray Real Estate Fund est un fonds d’investissement privé axé sur les projets de développement sur les marchés canadiens, dont l’objectif est de constituer un portefeuille diversifié de placements immobiliers privés hors marché vendus sous forme de condominiums ou de logements locatifs.

L’équipe de direction de McGillivray Capital Partners est composée de quatre associés fondateurs possédant une expérience variée dans les domaines de l’immobilier, du développement et de la gestion d’actifs. Les associés ont de l’expérience dans des postes de direction à la fois dans les secteurs actifs et passifs de l’investissement immobilier et sont passionnés par l’idée d’aider d’autres personnes à se constituer un patrimoine dans ce domaine. En collaboration étroite, les quatre partenaires peuvent prendre la direction de différents domaines clés liés à la gestion des actifs du Fonds. En tant qu’entreprise, nous appliquons une approche disciplinée et institutionnelle à la sélection des projets. Chaque opportunité est évaluée en fonction des fondamentaux du marché, de la faisabilité de la planification et de l’alignement sur la demande de logements à long terme. Nous nous concentrons sur les projets qui allient potentiel de croissance et gestion prudente des risques, ce qui nous permet d’allouer des capitaux à des projets qui sont en mesure de créer une valeur durable dans le temps.

Le Fonds II a clôturé ses opérations à la fin de l’année 2024 avec un peu plus de 55 M$ mobilisés. Nous sommes actuellement dans la phase de collecte de capitaux pour le Fonds III, qui a été lancé en février 2025 et dont le portefeuille compte actuellement un projet acquis, et d’autres à venir au cours des 12 prochains mois.

Lorsqu’il s’agit d’identifier les emplacements à ajouter à notre portefeuille, nous suivons une stratégie de sélection de sites stricte et cohérente et nous sommes très sélectifs lors de l’évaluation des acquisitions potentielles en mettant l’accent sur la région du Grand Toronto et de Hamilton. Nous veillons à ce que nos projets soient positionnés le long de corridors de transport en commun établis, c’est-à-dire à distance de marche des stations de métro, de Go-Train, de tramway et d’autobus les plus proches. En outre, nous ciblons des emplacements principaux dans des quartiers déjà établis dotés d’infrastructures, de commodités, d’espaces verts et de zones commerciales. Nous considérons également le potentiel de croissance démographique et l’encouragement à une densité accrue dans les zones que nous ciblons.

Nos décisions d’investissement sont guidées par quelques principes fondamentaux. Premièrement, nous nous efforçons de tirer parti de notre équipe expérimentée pour constituer un portefeuille conçu pour la stabilité, la synergie et la performance à long terme. Cela se fait en ancrant notre planification dans les fondamentaux à long terme du marché immobilier, la pénurie de logements au Canada peut être décrite comme structurelle et non cyclique. Un autre élément clé est l’utilisation de structures de capital solides pour s’assurer que nous avons un effet de levier conservateur tout au long de la phase d’acquisition afin de nous donner le plus de flexibilité et de sécurité possible. Étant donné que nous fonctionnons sur un calendrier à moyen et long terme, nous devons rester concentrés sur l’avenir et éviter d’être trop réactionnaires à court terme.

Le développement immobilier est un processus à multiples facettes qui comprend de nombreuses étapes qui se chevauchent. La première étape consiste à sélectionner les projets, ce qui implique de définir les objectifs et les périmètres des acquisitions potentielles, de mener des études de marché pour identifier des emplacements viables, d’évaluer l’infrastructure environnante ainsi que la demande locale. C’est à ce stade que nous vérifions si chaque site correspond aux critères de sélection définis précédemment. Ensuite, nous passons à la phase d’acquisition, qui consiste à négocier et acheter le terrain, à élaborer des modalités d’accord créatives afin d’optimiser la rentabilité du projet, et à finaliser le prix ainsi que les conditions de l’entente. Ces premières étapes se déroulent parallèlement au processus de mobilisation des capitaux auprès de nos investisseurs. Une fois l’acquisition finalisée, nous passons à la phase de développement, qui est la plus longue et comporte de nombreux éléments interdépendants. Cette étape débute par la sélection d’un architecte, de concepteurs de bâtiments et de spécialistes en urbanisme. À ce stade, nous collaborons avec des experts reconnus dans leurs domaines respectifs afin d’élaborer un plan et une stratégie spécifiques au projet. Nous soumettons ensuite ce plan à la ville ou à la province pour examen. C’est à cette étape que nous visons l’approbation définitive du plan d’implantation, condition nécessaire pour passer aux étapes suivantes. Une fois cette approbation obtenue, nous pouvons lancer la construction. Toutefois, une phase de prévente est prévue en amont. Cela nous permet de générer un fonds de roulement supplémentaire à partir des acomptes tout en répondant aux exigences liées au financement de la construction. Pendant la phase de construction, nous poursuivons activement la vente des unités, tout en suivant de près l’avancement du chantier pour mieux anticiper la date de sortie. Une fois toutes les unités vendues, nous procédons aux clôtures finales : c’est à ce moment que les acheteurs deviennent officiellement propriétaires, après le paiement intégral et le transfert légal du titre. Les recettes issues de la vente des unités dans l’immeuble en copropriété sont ensuite réparties entre les investisseurs du fonds.

Chez McGillivray Capital Partners, notre mission est d’investir avec rigueur dans des projets résidentiels favorisant l’intensification urbaine et répondant à la demande de logements à long terme. En abordant chaque opportunité à la fois comme investisseur et gestionnaire d’actifs, nous privilégions une gestion prudente des risques, une croissance évolutive et la création de communautés dynamiques générant une valeur durable pour nos investisseurs et partenaires.

Consultez l’article Issuer’s Corner consacré au Scott McGillivray Real Estate Fund [ici].